AUREON · Inteligencia de Valor Inmobiliario
Simulador de Decisión Comercial
Opinión de Valor Comercial · Ejemplo demostrativo · desarrollo residencial en la Zona Metropolitana de Guadalajara. Cifras ilustrativas, no corresponden a ningún proyecto real. Ajusta los supuestos y el tablero recalcula el Índice de Decisión, la TIR y las sugerencias en tiempo real.
Herramienta preliminar · sujeta a validación
Preset de escenario
Confirmado · mesa de ventas / oficial (est.) · listados y sondeo de zona (por confirmar) · falta el dato Corte: julio 2026
1

Producto y precio

(por confirmar) Rango estimado: 2,800-3,400 m² · sujeto a levantamiento
(est.) Zona: piso $55,000 · equilibrio $60-66,000 · techo $72,000 /m²
Define el número de unidades estimadas
(por confirmar) Superficie construida total · base del costo duro
Eficiencia · vendible / construcción…
Densidad construida · constr. / terreno…
2

Tiempo y ritmo

Se asume preventa desde el 40% del avance de obra · cajones se liquidan a la entrega
(est.) Unidades vendidas por mes · define TIR y costo financiero
3

Ingresos adicionales

4

Costos duros, blandos e indirectos

(por confirmar) Valor del terreno o aportación del inmueble al proyecto
(est.) Costo duro $9,500-$12,500 por m² de construcción · banda de sensibilidad
Proyecto, supervisión y gerencia
5

Crédito puente

Captura el total del préstamo, o arrástralo con la barra
(est.) Crédito puente MXN = TIIE + margen · referencia 13-17%
El crédito se dispone y amortiza con la obra y las ventas: no el 100% todo el plazo
El banco libera la línea al acreditar este % de unidades en preventa
Tasa mensual · nominal y efectiva…
Aforo sobre costos · LTC…
Comisión de apertura…
Interés estimado del crédito…
Mes de disposición de la línea…
Costo financiero total (del ingreso)…
0 100
…
ÍNDICE DE DECISIÓN
…
Resultado preliminar · escenario actual
…
Rango conservador-aspiracional: …
TIR aprox.
…
Margen
…
Equilibrio caja
…
Unidades / ingreso
…
…
TIR aprox. (anual)
…
sobre capital total
Exposición máx. capital
…
pico de caja negativa
Margen s/ ingreso
…
…

Lectura AUREON · sugerencias por decisión

El sistema observa tus supuestos y reacciona. Cada tarjeta se etiqueta por tipo de decisión, con su semáforo y mitigación.

Anti-Perfil

Para quién NO es esta operación con los supuestos actuales

    Matriz de riesgos

    Severidad × probabilidad · se mueve con tus supuestos

    Del ingreso al resultado

    Cómo se reparte el ingreso total entre cada bloque de costo hasta el resultado (o la pérdida)
    Ingreso total…
    Resultado preliminar…

    Composición de ingresos

    Habitacional y cajones
    …
    INGRESO TOTAL

    Flujo de caja del proyecto

    La curva J de la inversión: capital expuesto, mes de equilibrio de caja y resultado a lo largo del tiempo

    Estructura de costos

    Terreno, costo duro, blandos, indirectos y comisión

    Punto de quiebre

    Umbrales donde la operación deja de tener sentido

    Modelo financiero preliminar

    Resultado antes de impuestos, fiduciaria y otros conceptos · rangos por escenario
    Herramienta de simulación preliminar de AUREON · Inteligencia de Valor Inmobiliario. Los resultados constituyen Opiniones de Valor Comercial con fines estratégicos de comercialización y no sustituyen un avalúo bancario, fiscal, catastral o judicial. El resultado mostrado no es utilidad neta: faltan validar impuestos (ISR/IVA), fiduciaria, notariales y absorción real. La TIR es aproximada, sobre un flujo de caja simplificado. Cifras preliminares sujetas a validación · AUREON · 2026
    AuraMuévele a cualquier supuesto y te digo al momento qué le pasa a tu Índice.
    Pregúntame por qué